建筑重置成本 什么是建筑重置成本，谁知道建筑重置成本什么意思

重置成本的计算

重置成本法计算公式

评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

评估价值=重置全价×成新率

重置成本法也称成本法，是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣除其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。

重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

什么是建筑重置成本，谁知道建筑重置成本什么意思

建筑重置成本就是在当前的人工费用、材料费用条件下，将某建筑物重新在此时此刻进行建造的成本进行计算折现。是一种常见的房屋建筑物估价方法。包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本

复原重置成本与更新重置成本分别是什么意思两者之间有何异同

一、复原重置成本与更新重置成本的区别:

1、支出的对象不同:

更新重置成本支出的对象包括:新型材料,新工艺、新技术以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本.复原重置成本支出的对象包括:运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出.

2、采用的标准不同:

复原重置成本采用与鉴证标的相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时(基准日)价格水平重新购建与鉴证标的相同的全新物品所发生的费用.更新重置成本采用现时(基准日)的新型材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等.

二、复原重置成本与更新重置成本的联系:都是重新购建与鉴证标的相同的全新物品所发生的费用.

更新重置成本和复原重置成本的选择:

1、选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本;在无更新重置成本时可采用复原重置成本.一般来说,复原重置成本大于更新重置成本.

2、更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异,而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置成本与复原重置成本是一样的.无论是更新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变.

估算建筑物重置成本最实际也最广泛的方法

一、成本法

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

(一)建筑物成本构成

1、建筑安装工程费。

建筑物的结构部分、装修部分和基础部分是建筑工程费核算的基本对象。

2、前期费用。

3、其他费用。

4、间接费用。

5、合理利润。

工业用厂房时一般不考虑合理利润。

6、资金成本。

额定工期：在正常条件下的合理工期。

(1)资金成本计算时建设工期是指正常建设条件下，完成整个建设项目的合理工期。

(2)建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同位年或月。

(3)计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。

7、税金。

(二)建筑物重置成本的估算方法

1、预决算调整法。

(1)项目决算与重置价值的联系。

决算价格即为建筑物的历史成本。

竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料。

①三材差价。

②地材价差额。

地材价差额=定额直接费×地价价格指数

③人工费和机械调整费。

人工费调整数=工日数×价差额/工日

价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价

调整后的机械费=定额直接费×当地规定的取费系统

④其他直接费调整。

调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准

⑤计算重置基价。

工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械菲+调整后的其他直接费

⑥计算重置成本。

(2)预决算调整法适用前提和范围。

此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

2、重编预算法。

此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

3、价格指数调整法。

价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。

待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数

(三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算

1、使用年限法

运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。

2、打分法。

按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度，划分为5个等级：

(1)完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。

(2)基本完好房，包括了成新率在60%~79%之间的房屋。

(3)一般损坏房，包括了成新率在40%~59%之间的房屋。

(4)严重损坏房，成新率在39%以下的房屋。

(5)危房，成新率接近0%的房屋。

采用打分法的关键问题，一是打分标准是否科学合理，二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

其中：G——结构部分的评分修正系数;

S——装修部分的评分修正系数;

B——设备部分的评分修正系数。

(四)建筑物功能性贬值的估算

建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。

(五)建筑物经济性贬值的估算

建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。

(六)成本法案例分析

1、待估物状况。

2、评估日期。

3、评估基准日。

4、评估目的。

5、评估方法。

6、评估过程。

(1)资料的准备和核实。

(2)现场勘察。

(3)准备文件。

7、评估测算。

(1)重置全价的计算。

①建筑安装工程费(综合造价)的计算。

②钱其费用及其他费用的确定。

其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。

③资金成本。

资金成本=本金×利率×定额工期

④投资方向调节税。

⑤重置全价的确定。

重置全价=建筑安装工程费+前期费用及其他费用+资金成本

(2)测算建筑物的成新率。

(3)确定该建筑物评估值。

怎样计算重置成本

重置成本估算方法有:(1)直接法；(2)价格指数调整法；(3)功能价值法；(4)规模经济效益指数法。进度计划是从时间的角度对项目进行规划，而成本估算则是从费用的角度对项目进行规划。这里的费用应理解为一个抽象概念，它可以是工时、材料或人员等。

也称重置核算法、细节分析法。它是按照物品的成本构成，把以现行市场价格计算的全部构建支出按都计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。