私下签的房屋买卖协议受法律保护么？

主要是房产登记部门有没有登记，没有登记你的合同就是实现不了的合同，有登记查询有没有债务抵押登记。

我想买一套房子，这套房子建成后才两年，那个小区只有大票（发票），暂时不能办房照，不能过户，请问我们私下签个买卖协议生效么？因为我不清楚对方有没有债务，卖方说他急需用钱做生意，低价出售，要租房子住。如果卖方有债务，在我们可以办房照之前被别人起诉了，法院是否有权召回那个人名下的唯一房产，而我买房子的钱是否浪费了，我们私下签的买卖协议是否受法律保护？ 多谢各位权威律师解答。

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