商品房预售许可证的作用

  一、商品房预售许可证的作用《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
  购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条;《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条;《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条;《商品房销售管理办法》第六条;《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。
  上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。二、申请房屋预售许可证条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：（一）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;（二）、持有建设工程规划许可证和施工许可证;（三）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;（四）、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;（五）、房地产开发企业向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
  上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;（五）工程施工合同及关于施工进度的说明;（六）商品房预售方案。
  预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。三、怎么查询商品房预售许可证呢（1）网站查询。一般情况下，在房屋所在地的市房地产交易中心官网的菜单栏有预售查询一项，可供查看。通过项目名、开发商、物业地址等关键词，可了解该房地产项目是否已领取预售许可证以及出售情况。
  但有两点需要注意：项目的备案名与推广名会有所出入，开发商名字可能是子公司的名称。另外，如果查询项目销售情况，数据不一定完全，因为网签与下定金销售有1个星期左右的时间差。（2）直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况。